De jaarlijkse productie van woningkredieten aan particulieren bereikte 171,3 miljard euro in 2025, tegenover 132,7 miljard in 2024, volgens de ACPR en de Banque de France. Starters vertegenwoordigen nu meer dan de helft van deze productie. Het succesvol realiseren van een vastgoedproject in 2026 vereist een nauwkeurige inschatting van het verschil tussen deze herstelbeweging en de stijging van de rente die sinds het begin van het jaar is ingezet.
Hypotheekrente en leencapaciteit: wat de cijfers van 2025-2026 veranderen
De gemiddelde rente op nieuwe woningkredieten steeg van ongeveer 3,08 % in december 2025 naar meer dan 3,2 % in de lente-zomer van 2026. Deze schijnbaar gematigde stijging verandert de leencapaciteit op een concrete manier.
| Periode | Gemiddelde hypotheekrente | Jaarlijkse productie van kredieten | Aandeel starters |
|---|---|---|---|
| 2024 | Daling (ontspanning) | 132,7 Md€ | In stijgende lijn |
| 2025 | Ongeveer 3,08 % (december) | 171,3 Md€ | Hoger dan 50 % |
| Lente-zomer 2026 | Hoger dan 3,2 % | Gegevens in behandeling | Blijft meerderheid |
Het venster van ontspanning dat in 2024-2025 werd waargenomen, stelde veel huishoudens in staat om een aankoop te realiseren. Daarentegen vermindert de stijgende trend van 2026 mechanisch het te lenen bedrag bij constante maandlasten. Een vastgoedproject dat dit jaar wordt gestart, moet deze parameter al in de simulatiefase integreren.
Het vergelijken van bancaire aanbiedingen blijft relevant, maar de echte hefboom ligt in de looptijd van de lening en het bedrag van de eigen inbreng. Het verlengen van de looptijd compenseert gedeeltelijk de renteverhoging, ten koste van een hogere totale kredietkost. Verschillende bronnen stellen in staat om deze evoluties te volgen, en de vastgoedsector op Pratique Immo biedt een regelmatige follow-up van de markt- en financieringstrends.
Energie-audit en DPE: regelgeving om te anticiperen voor de aankoop
De klassieke gidsen sommen de verplichte diagnoses op zonder te onderscheiden welke een directe impact hebben op de verkoopprijs of de haalbaarheid van het project. De energieprestatiecertificaat (DPE) is nu tegenwerpelijk, wat betekent dat een koper juridische stappen kan ondernemen als de weergegeven classificatie onjuist blijkt te zijn.
Thermische doorlatendheid: een risico en een onderhandelingskans
Woningen met een classificatie F of G (de zogenaamde thermische doorlatendheden) ondervinden steeds strengere beperkingen voor verhuur. Het kopen van een pand met een ongunstige DPE kan een onderhandelingshefboom voor de prijs vormen, op voorwaarde dat de kosten van de energetische renovatiewerkzaamheden zijn ingeschat voordat een bod wordt gedaan.
De energie-audit, die verschilt van de DPE, is nu verplicht voor de verkoop van bepaalde slecht geclassificeerde woningen. Het detailleert de scenario’s van werkzaamheden en hun impact op de classificatie. Het niet aanvragen van deze audit vóór de ondertekening van de compromis stelt de koper bloot aan onaangename budgettaire verrassingen.
- Controleer de DPE-classificatie en de datum van uitvoering: een oude DPE kan betwist worden of niet representatief zijn na werkzaamheden
- Eisen van de energie-audit wanneer deze verplicht is, en de voorgestelde renovatiescenario’s vergelijken
- Het budget voor werkzaamheden inschatten vóór het aankoopbod om dit bedrag in het totale financieringsplan op te nemen
- Informatie inwinnen over beschikbare subsidies (vooral MaPrimeRénov’) en hun voorwaarden voor geschiktheid, die regelmatig veranderen
Een pand dat vandaag de dag E-geclassificeerd is, kan in de komende jaren in een categorie vallen die aan beperkingen onderhevig is. Anticiperen op de energievoorschriften beschermt de waarde van het pand op middellange termijn.
Financieringsplan voor vastgoed: de posten die de simulators niet tonen
Online simulators berekenen een maandlast op basis van de prijs van het pand, de rente en de looptijd. Ze laten systematisch verschillende posten weg die een significante impact hebben op het werkelijke budget.
Aanvullende kosten vaak onderschat
De notariskosten, de kredietverzekering, de garantie (hypotheek of borg), de bankdossierkosten en eventuele makelaarskosten vormen een blok dat een aanzienlijk deel van de totale kosten vertegenwoordigt. De kredietverzekering kan net zo zwaar wegen als de variatie van een halve procentpunt in de totale looptijd van de lening.
Sinds de wet Lemoine is het mogelijk om op elk moment van kredietverzekering te veranderen. Het vergelijken van contracten vanaf de ondertekening van de lening, en vervolgens elk jaar, maakt het mogelijk om deze post te verlagen zonder de rente zelf te heronderhandelen.
Eigen inbreng en resterend inkomen
Banken eisen doorgaans een eigen inbreng die minstens de aanvullende kosten dekt. In de context van stijgende rentevoeten verbetert een grotere eigen inbreng de aangeboden leennormen. De schuldenlast blijft plafonneren, en het resterende inkomen na maandlasten bepaalt de soliditeit van het dossier net zo goed als de bruto schuldenlast.
Taxatie van de aankoopprijs: bronnen combineren om overbetaling te voorkomen
De prijs die in een vastgoedadvertentie wordt weergegeven, is niet de marktprijs. Het is een startprijs, vaak vastgesteld met een ingebouwde onderhandelingsmarge. De openbare databases (DVF, beheerd door de belastingdienst) maken het mogelijk om de werkelijke verkoopprijzen van eerdere transacties in een bepaalde regio te raadplegen.
Deze gegevens combineren met de schatting van een lokale makelaar en de analyse van vergelijkbare lopende advertenties geeft een realistisch bereik. Een verschil van meer dan 10 % tussen de gevraagde prijs en recente transacties in de buurt rechtvaardigt een onderbouwde onderhandeling.
De vastgoedmarkt blijft lokaal. Nationale trends (herstel van de kredietverlening, stijgende rente) vertalen zich anders afhankelijk van de steden en wijken. Een betrouwbare schatting is gebaseerd op geografisch nauwkeurige gegevens, niet op nationale gemiddelden.
Het herstel van de kredietverlening door starters en de geleidelijke stijging van de rente schetsen een markt waarin elke financiële parameter meer telt dan in tijden van lage rente. Het lezen van een DPE, het vergelijken van een kredietverzekering, het controleren van de werkelijke prijzen in een buurt: deze technische handelingen wegen zwaarder op het succes van een project dan welke algemene advieslijst dan ook.
